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Todo lo que debes saber sobre materia de arrendamientos urbanos.

Alquilar una vivienda: derechos y obligaciones.
La Ley de Arrendamientos Urbanos

 

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La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, considera alquiler de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Debe tenerse en cuenta, a la hora de saber cuáles son las obligaciones de arrendador y arrendatario, que la finca arrendada se debe destinar primordialmente a vivienda permanente, puesto que cuando la finca tiene un uso distinto, como es el caso de los arrendamientos de local de negocio o de temporada, la regulación es distinta.

La misma norma que para el arrendamiento de vivienda se aplicará al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

La regulación aplicable a los contratos de arrendamientos de vivienda será de forma imperativa, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la establecida en los Títulos I, II, IV y V. Salvo que la ley expresamente lo autorice, serán nulas y se tendrán por no puestas todas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del Título II que regulan expresamente los arrendamientos de vivienda, en el que se fijan los derechos y obligaciones de las partes.

La renta

La renta es el precio que el arrendatario abona al arrendador por el derecho de hacer uso de la vivienda. El importe de la misma será establecido en el contrato de una forma libre por las partes, ya que la ley no establece ninguna limitación al importe de la misma. No obstante, en relación a la renta sí establece la ley algunas cuestiones, como la obligación de que el pago se haga de forma mensual y en los siete primeros días del mes, no pudiendo exigir el arrendador el pago por anticipado de más de una mensualidad.

El lugar establecido para el pago deberá acordarse igualmente en el contrato, aunque si nada se establece en el mismo, la liquidación deberá hacerse en la propia vivienda arrendada. La obligación de hacer entrega por parte del arrendatario de un recibo o justificante del pago también viene expresamente contemplada en la norma. En el recibo o justificante del pago deberán contemplarse de forma separada las cantidades abonadas por los distintos conceptos.

La actualización de la renta durante los primeros cinco años del contrato deberá hacerse en el cumplimiento de cada anualidad según el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, a partir del sexto año, se podrá actualizar según lo estipulado en el contrato o, en caso de no haberse pactado nada al respecto, de acuerdo al IPC.

La renta actualizada será exigible desde el momento en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte. Dicha notificación deberá realizarse por escrito y acompañada de la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La renta también podrá verse elevada si el propietario realiza mejoras en la vivienda, no obstante, dicha elevación únicamente podrá llevarse a cabo si han transcurrido cinco años de duración del contrato. Para poder subir la renta por este motivo, el arrendador, previamente, también tiene que comunicarlo por escrito y aportar al arrendatario copias de los documentos que justifiquen el coste de dichas obras.

La fianza

El arrendador podrá exigir el pago en metálico de una fianza que deberá ser equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza no podrá actualizarse durante los primeros cinco años de vida del contrato. No obstante, transcurrido este plazo podrá incrementarse o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad de renta. La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato. Si no se produce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del dinero.

Podrán pactarse otras garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

Duración del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad a las partes para pactar el tiempo que deseen que dure el contrato. No obstante, para proteger al arrendatario se establece la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta los cinco años, siempre que el arrendatario no manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cada una de las prórrogas, que no desea renovarlo. Esta comunicación deberá hacerse de forma fehaciente, es decir, de forma que el propietario tenga constancia de la recepción de la misma por parte del inquilino.

Si transcurridos los cinco primeros años del contrato ninguna de las partes manifiesta su deseo de no renovarlo con un mes de antelación, éste continuará vigente por tres años más, pudiendo, al igual que en el caso anterior, el arrendatario manifestar su deseo de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.

Gastos generales y servicios individuales

La regla usual es que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, así como los tributos y cargas que recaigan directamente sobre la finca, deberán abonarlos el arrendador, excepto en aquellos casos en los que se haya pactado lo contrario de forma expresa en el contrato.

Por lo tanto, los gastos que tendrá que abonar el arrendatario son los derivados de los servicios que sean susceptibles de individualización, como los de luz, gas, etc.

Desistimiento del contrato

El desistimiento del contrato es un derecho que la ley concede al arrendatario cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado una duración superior a los cinco años. Los requisitos para poder proceder a este desistimiento son que el contrato haya durado al menos cinco años y se comunique esta circunstancia al arrendador con una antelación de dos meses. Al igual que en los casos anteriores, esta comunicación deberá hacerse siempre de forma fehaciente para que quede constancia de ella.

Para los casos de desistimiento, la ley permite a las partes pactar la obligación para el arrendatario de abonar al arrendador un mes de renta por cada año que quede por cumplir de los que se hayan pactado en el contrato.

Cesión y subarriendo

Para poder llevar a cabo la cesión de un contrato de arrendamiento a favor de otra persona será necesario contar previamente con el consentimiento por escrito del arrendador. En este caso, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador, teniendo por lo tanto, a partir del momento de la cesión, los mismos derechos y obligaciones que el cesionario.

Para poder proceder al subarriendo de la vivienda también es necesario contar previamente con el consentimiento por escrito del propietario, quedando extinguido el derecho del subarrendatario en el mismo momento que quede extinguido el derecho del arrendatario. En cuando al precio del subarriendo debe tenerse en cuenta que no puede ser superior al del propio arrendamiento.

Suspensión, resolución y extinción del contrato

La opción de suspender el contrato es un derecho que la ley le otorga al arrendatario cuando se realicen en la vivienda obras de conservación o bien acordadas por autoridad competente que la hagan inhabitable.

La resolución del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra incumpliere alguna de sus obligaciones.

La pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador dará lugar a la extinción del contrato, así como la declaración de ruina acordada por autoridad competente. La ley no prevé indemnización alguna en estos casos para el arrendatario.